Nel contesto della crisi d’impresa, la questione dell’applicabilità del diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della Legge n. 392 del 1978 continua a suscitare grande interesse, specialmente quando la vendita dell’immobile locato avviene nell’ambito di una procedura concorsuale. La giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28918 del 2025, ha ribadito in modo netto che il diritto di prelazione del conduttore non trova applicazione in caso di vendita fallimentare o, più in generale, quando la vendita è disposta nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale.
La ragione è di natura strutturale: il diritto di prelazione nasce e si giustifica nel contesto di un rapporto di autonomia privata, in cui il locatore decide liberamente di alienare l’immobile. In una procedura concorsuale, invece, la vendita non rappresenta una scelta discrezionale del proprietario, ma un atto imposto o comunque autorizzato dall’autorità giudiziaria per soddisfare i creditori. La vendita fallimentare, infatti, è un atto di natura pubblicistica, volto alla realizzazione dell’attivo e alla tutela della par condicio creditorum. In questo quadro, non può essere riconosciuto al conduttore un diritto di prelazione che, per sua stessa natura, si pone come un ostacolo o una condizione alla libera alienazione del bene.
La Cassazione del 2025 ha confermato un orientamento ormai consolidato, secondo cui la prelazione del conduttore – così come disciplinata dalla legge sull’equo canone – non è compatibile con le finalità e la struttura della procedura concorsuale. La Corte ha sottolineato come la vendita del bene da parte del curatore, anche quando l’immobile risulta locato, non sia l’espressione di un atto di autonomia negoziale ma di un’attività vincolata alle regole del procedimento. Per questo motivo, la prelazione ex art. 38 L. 392/1978 non può trovare spazio, neppure quando la locazione sia stata stipulata dalla curatela nel corso della procedura stessa.
Il caso deciso nel 2025 riguardava proprio un immobile concesso in locazione dal curatore fallimentare. Al momento della vendita, il conduttore aveva rivendicato il diritto di essere preferito all’acquirente alle medesime condizioni economiche. La Suprema Corte ha respinto la richiesta, affermando che la locazione stipulata dalla curatela è un atto di amministrazione della procedura e non un contratto di diritto privato riconducibile a un libero proprietario. La prelazione, quindi, non opera.
Anche la giurisprudenza di merito del 2025 si è allineata a questa impostazione. Il Tribunale di Lamezia Terme, con sentenza n. 7 del gennaio 2025, ha precisato che il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli articoli 38 e 39 della L. 392/1978 restano pienamente validi solo nei casi di vendita volontaria, cioè quando il locatore – al di fuori di una procedura concorsuale – decida liberamente di vendere il bene a un terzo. In tal caso, il conduttore conserva il diritto di essere preferito a parità di condizioni, purché siano rispettati tutti i presupposti previsti dalla legge (destinazione d’uso, comunicazione preventiva, ecc.). Tuttavia, quando la vendita si colloca all’interno di una liquidazione fallimentare o giudiziale, il diritto di prelazione non può essere esercitato, proprio perché manca la libera determinazione del locatore e prevalgono le esigenze della procedura.
La Cassazione, anche con l’ordinanza n. 4652 del febbraio 2025, ha riaffermato che la natura giuridica della vendita concorsuale – quale atto coattivo o comunque imposto dal procedimento – esclude in radice la possibilità di applicare istituti tipici dell’autonomia privata. È un principio che si inserisce nel solco tracciato da una giurisprudenza ormai costante: già in precedenza, sentenze come la n. 14089/2012 e la n. 17068/2021 avevano chiarito che la prelazione del conduttore non può prevalere sugli interessi collettivi tutelati dalla procedura concorsuale.
In termini pratici, questa posizione comporta importanti conseguenze per chi opera nella consulenza legale e fiscale d’impresa. Da un lato, il conduttore non può far valere il proprio diritto di prelazione nel caso in cui l’immobile locato sia venduto dal curatore o dal commissario giudiziale nell’ambito di una procedura di crisi; dall’altro, il curatore e gli organi della procedura possono procedere alla vendita senza timore di contenziosi fondati su diritti di prelazione non applicabili.
Resta, tuttavia, essenziale verificare caso per caso la natura del contratto di locazione e il momento in cui esso è stato stipulato. Se la locazione è anteriore al fallimento e la vendita avviene in un momento successivo ma non ancora nell’ambito della liquidazione concorsuale, potrebbe essere necessario un esame più approfondito della fattispecie, per escludere ogni residua applicabilità del diritto di prelazione.
In conclusione, la più recente giurisprudenza del 2025 conferma con chiarezza che la prelazione del conduttore ex L. 392/1978 non trova applicazione nelle vendite fallimentari o, più in generale, nelle vendite concorsuali, poiché tali operazioni non derivano da una libera iniziativa del locatore ma da un procedimento di liquidazione pubblicistica. Si tratta di un principio ormai consolidato, che rafforza la certezza del diritto e tutela la rapidità e l’efficacia delle procedure di crisi d’impresa, evitando interferenze che possano compromettere il buon esito delle operazioni di realizzo dell’attivo.